Durch die Abschreibung eines Gebäudes Steuern zu sparen, klingt gerade für Arbeitnehmer mit einem hohen Einkommen und einer entsprechenden Steuerbelastung sehr reizvoll. Und auch Selbständige möchten ihre Steuerlast reduzieren, damit nicht der größte Teil ihres schwer verdienen Geldes an den Staat geht. Immobilien werden von Finanzexperten häufig empfohlen, wenn ein privater Investor seine Steuerlast reduzieren will. Was also hat es mit diesem Kniff auf sich, und welche Abschreibungen kannst du als Käufer einer Immobilie überhaupt anwenden? Die Suchanfragen bei Google bestätigen diese Relevanz ebenfalls. Demnach suchen fast 1.000 Menschen im Monat nach der Begriffskombination „Abschreibung Gebäude“.
Abschreibungen entstehen aus der Nutzung
Vereinfacht gesagt handelt es sich bei Abschreibungen um eine Wertminderung für die Nutzung der Immobilie. Eine Abschreibung eines Gebäude ist aus steuerlichen Gründen von Bedeutung. Das Finanzamt geht davon aus, dass eine Immobilie durch die Benutzung jedes Jahr an Wert verliert. Als Käufer kannst du deshalb die Anschaffungs- und Herstellungskosten einschließlich der Kaufnebenkosten über viele Jahre steuerlich geltend machen, sofern du bestimmte Voraussetzungen erfüllst.
Keine Abschreibung bei Selbstnutzung
Damit du als Immobilienkäufer von der Gebäudeabschreibung profitierst, musst du das Objekt vermieten. Nutzt du deine gekaufte Immobilie selbst, steht dir leider keine Abschreibung für die Nutzung zu. Allerdings hast du bei Selbstnutzung einen anderen steuerlichen Spielraum. Als Eigentümer darfst du Handwerkskosten von der Steuer absetzen. Der maximale Rahmen liegt bei 1.200 Euro im Jahr. Zu den absetzbaren Kosten gehören der Arbeitslohn, die Fahrt- und Maschinenkosten für Renovierungen und Sanierungen.
Kapitalanleger profitieren von Abschreibungen
Den größten steuerlichen Effekt erzielst du als Eigentümer einer vermieteten Immobilie. Bei dieser sogenannten Kapitalanlage darfst du die Zinsen für deine Finanzierung und die Abschreibung des Gebäudes von der Steuer absetzen. Dein zu versteuerndes Einkommen verringert sich, wenn die Summe aus den Darlehenszinsen und den Abschreibungen größer ist als deine Mieteinnahme. Die Höhe der Abschreibungen richtet sich nach dem Alter, dem Baujahr und der Art der Immobilie. Für Denkmalimmobilien gelten nämlich besonders attraktive Abschreibungen, um solche Objekte für den Steuerzahler interessant zu machen.
Die lineare Abschreibung als Regelfall
Wenn du eine gebrauchte Immobilie als Kapitalanlage erwirbst, darfst du über 50 Jahre jährlich zwei Prozent der Anschaffungskosten steuerlich geltend machen. Die Anschaffungskosten bestehen aus dem Kaufpreis und den Kaufnebenkosten. Dazu gehören die Grunderwerbsteuer, die Notar- und Gerichtskosten sowie die Maklervergütung, sofern ein Makler als Vermittler beteiligt war. Für die lineare Abschreibung von zwei Prozent über 50 Jahre spielt außerdem das Baujahr eine Rolle. Die Immobilie muss nämlich nach 1925 errichtet worden sein. Auch Neubauten werden linear über 50 Jahre lang mit zwei Prozent pro Jahr abgeschrieben.
Wenn es sich um ein Objekt handelt, das vor 1925 erbaut wurde, kannst du über 40 Jahre lang 2,5 Prozent pro Jahr an Kosten abschreiben. Beachten musst du außerdem, dass nur die Kosten für das Gebäude unter die Abschreibung fallen. Bei einem Grundstück geht man nämlich davon aus, dass es keine Wertminderung für die Nutzung gibt. Wenn du also eine Immobilie mit Grundstück gekauft hast, wird der anteilige Kaufpreis für das Grundstück abgezogen. Die Basis für die Abschreibung ist dann der verbleibende Kaufpreis für das Gebäude zuzüglich der anteiligen Kaufnebenkosten.
Die degressive Abschreibung ist Vergangenheit
Bis zum 31. Dezember 2005 galten für Neubauten höhere Abschreibungssätze. Bei der sogenannten degressiven Abschreibung konnten in den ersten zehn Jahren vier Prozent pro Jahr abgeschrieben werden. In den folgenden acht Jahren durften jährlich 2,5 Prozent wertmindernd angesetzt werden, über weitere 32 Jahre kamen noch 1,25 Prozent zum Ansatz. Die degressive Abschreibung eines Gebäude kommt heute also nur zur Anwendung, wenn der Kauf der Immobilie bis zum Jahresende 2005 notariell bestätigt wurde.
Die Denkmalschutz-Abschreibung als Sonderfall
Wenn ein Gebäude unter Denkmalschutz steht und somit spezifische Voraussetzungen erfüllt, profitierst du als Käufer von einer besonders hohen Abschreibung. Bei einer Denkmalimmobilie dürfen die Modernisierungskosten über acht Jahre lang pro Jahr mit neun Prozent abgeschrieben werden. Weitere vier Jahre lang darfst du jährlich sieben Prozent als Abschreibung für die Wertminderung steuerlich ansetzen. Hinzu kommt eine lineare Abschreibung auf die eigentlichen Anschaffungskosten. Die Denkmalschutz-Abschreibung gilt im Übrigen nicht nur für Kapitalanleger, sondern auch für Selbstnutzer.
Wenn du dich entscheidest, eine Denkmalimmobilie zur Eigennutzung zu kaufen, darfst du über zehn Jahre lang jedes Jahr neun Prozent der Sanierungskosten bei deiner Steuererklärung ansetzen und reduzierst damit dein zu versteuerndes Einkommen und deine Steuerlast. Somit sind Denkmalimmobilien eine der wenigen Varianten, wie du als Selbstnutzer mit deiner Immobilie Steuern sparen kannst.
Hintergrund dieser besonderen Abschreibung für Denkmalimmobilien ist ein explizites Interesse des Gesetzgebers, alte Gebäude mit einem sehr ansprechenden Äußeren in einem einwandfreien Zustand zu modernisieren und auf Dauer zu erhalten. Bei Denkmalimmobilien handelt es sich oft um sehr schöne Immobilien, die ganze Innenstädte prägen und die unbedingt im Stil ihrer Zeit erhalten werden sollen. Lediglich behutsame Sanierungen sind erlaubt, sie unterliegen strengen Genehmigungsauflagen. Insbesondere muss die historische Optik solcher Gebäude erhalten bleiben. Deshalb gewährt der Gesetzgeber bei solchen Immobilien eine besonders attraktive Steuererleichterung.
Auch Modernisierungen dürfen abgeschrieben werden
Als Kapitalanleger hast du bei Modernisierungskosten ähnliche Möglichkeiten wie Eigennutzer, sie steuerlich geltend zu machen. Sanierungs- und Renovierungskosten dürfen nämlich über zwei bis fünf Jahre angesetzt werden. Handelt es sich um kleine Reparaturen, dürfen diese sogar in einem Jahr von der Steuer abgesetzt werden.
Durch Abschreibungen sinkt die Steuerlast
Die wohl wichtigste Auswirkung von Gebäudeabschreibungen ist die Verringerung der Steuerlast. Selbstnutzer und ganz besonders Kapitalanleger können ihre Steuerschuld durch Abschreibungen auf Immobilien über viele Jahre wirkungsvoll reduzieren. Dabei gilt es allerdings zu beachten, dass nicht für jeden Investor jede Art von Immobilie passend und ratsam ist. Vergleichbar ist dies mit dem Kauf eines Autos. Bei einer Bestandsimmobilie ist es ähnlich wie bei einem Gebrauchtwagen, es ist bereits jemand damit gefahren hat vielleicht auch schon irgendwo angeeckt und der Neuwagengeruch ist schon raus. Preislich gesehen wird hier allerdings auch deutlich weniger aufgerufen. Bei Immobilien ist diese Art dementsprechend günstiger als Neubau, geschweige denn Denkmalimmobilien. Ratsam ist eine Bestandsimmobilie für Investoren, die ab 2.100 € Nettolohn im Monat erhalten.
Eine Neubauimmobilie ist vergleichbar mit einem Neuwagen, wenn wir bei diesem Beispiel bleiben. Es kann von Anfang an Einfluss auf die Ausstattung und die Qualität genommen werden und es hat auch noch niemand darin gewohnt. Finanziell ist eine Neubauimmobilie natürlich deutlich intensiver als eine bereits bestehende Immobilie. Empfehlenswert ist ein solches Investment bei einem Nettoeinkommen von 2.600€ im Monat.
Die Spitze der Immobilieninvestments stellen die Denkmalimmobilien dar. Dies ist eine Neubauimmobilie in der Hülle einer alten Immobilie die erhaltenswert ist. Vergleichbar ist diese mit einem restaurierten Oldtimer. Steuerlich rechnet sich diese Art von Immobilien ab einem monatlichen Nettoeinkommen von 3.600€. Diese Werte sind grundsätzlich nur zur Orientierung und können durch verschiedene Faktoren wie Selbstständigkeit, den Status eines Beamten oder sonstige Dinge beeinflusst werden. Ob und wie sich dieses Investment für dich persönlich rechnet kann dir das Team von concept4future genau sagen.
Wenn du mehr über die steuerlichen Aspekte einer Immobilieninvestition lernen möchtest, bietet dir dieser Artikel die Möglichkeit: Spekulatinssteuer Immobilien – Was du bei Immobilien steuerlich betrachten solltest. Hier wird auf die wichtigsten steuerlichen Aspekte einer Immobilieninvestition eingegangen und aufgezeigt, wodurch steuerliche Vorteile erzielbar sind.
0 Kommentare
Trackbacks/Pingbacks